相続税上の土地の評価とは？

不動産を所有されている方が亡くなると、相続税がかかるかどうかを気にされる方は非常に多いです。

それくらい不動産というのは、相続財産における財産比率の中でも大多数を占めるものになりうるのです。

実際に相続税上の財産になりうる土地の評価は、「路線価」というものを基準に検討していきますが、これは不動産業者が提示している金額とは異なることをご存じでしょうか。

そこで今回は、相続の際の土地の評価である路線価以外にも、土地の評価基準についてご紹介します。

すべて相続とも関連性があるので、ぜひご一読ください。

路線価とは？

「路線価」という言葉、あまり聞き馴染みのない方が多数だと思います。

どういうものかというと、毎年7月1日に国税庁が全国の土地に対し、不動産鑑定士などの専門家の意見を参考に価格を算出し、HPで公開されるもので、だれでも閲覧が可能です。

この路線価が相続税上の土地の評価基準となるのですが、一般的には公示時価の８０％程度の金額になっています。

なお、公示時価についてはのちほどご説明します。

路線価ですが、見てみると道路に１２０Dであったり５００Cという数字が振られています。

これがどういう意味かというと、所有している土地の一平米あたりの単価が120Dですよということになり、

この120という数字は単位が千円なので、土地の面積×120000をかけることで相続税上の土地の金額を算出できるのです。

数字の後についているアルファベットは借地権の場合に適用されるもので、建物は亡くなった方所有で土地は借りていたなどの場合はこの借地権割合をかけて評価していきます。

一般的に所有権の70%程度になるかと思いますが、路線価図のアルファベットの横にある数字が何%になっているかしっかりチェックしましょう。

土地の評価の概算は上記の計算式で出せるのですが、税理士などはもう一歩踏み込んで土地を評価していきます。

区画整理のされた土地などは正方形のきれいな形状の土地が多いですが、一般のエリアの土地だと、四隅のうちどこかがかけていたり、綺麗な正方形ではないため、意外と使いにくかったりするのです。

正方形ではない土地は通常よりも利便性にかけるため、減額の補正をすることができるのです。

それとは逆に、角地は二方向から敷地に入ることができるので利便性が高く、通常の土地よりも評価額は上がってしまいます。

まとめると、路線価の金額×土地の面積で評価額を算出することができるので、この算式を覚えておくと良いでしょう。

国税庁　路線価図・評価倍率表(https://www.rosenka.nta.go.jp)

ニュースなどで、銀座の山野楽器の価格が全国で1番高いというものを観たことがある方がいらっしゃると思います。

実はこの価格というのが、公示時価というものなのです。

これは、国が調べた都市や周辺地域の中で標準値を設定して、その価格を公示しているものです。

一般的な土地取引や公共用地取得の際の指標となっています。

こちらは、土地鑑定士２名以上のものが鑑定し、それをもとに国が公示するのです。

年間の変動率、将来の市場の状況なども掲載があるので、相続した財産で土地を買おうとしているときには、いい指標となるでしょう。

国土交通省　国土交通省地価公示・都道府県地価調査(https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0)

上記の公示時価と似てはいますが、こちらは都道府県が鑑定価格を発表しているもので、公示時価では対象とされないような都市計画区域外や、林地なども対象になります。

鑑定する土地に関しては、公示時価と重複するところもあります。

イメージとしては、公示時価の補完的な役割と言えるでしょう。

こちらの基準時価も、公示時価と同じように土地の売却や購入を検討する際に参考としたい指標です。

こちらは、実際に土地を売買する際に、取引が成立する価格のことをいいます。

不動産仲介などを入れて取引をするとなると、売主が早く現金化したいということであれば実勢価格は安くなりますし、将来的に人気のエリアになり得る場所だと、高値でも買いたいという方も出てきて、値幅は出やすいのが特徴です。

相続した不動産を売却したい際に参考となる価格は、この実勢価格となります。

業者によってそのエリアが得意だったりする場合もあるので、何社か見積もりを取ってみると大まかな平均価格が分かるかもしれません。

相続にまつわる土地の評価方法をご紹介しました。

一般的に一番相続と関わりがあるのが路線価ですが、税理士に相談したほうがしっかりとした評価が出る場合もありますので、あくまで路線価の計算式は大まかな参考程度で見ておくと良いでしょう。